Name, ISIN
Verwaltungsgesellschaft
Anlageschwerpunkt
Bewertungsintervall
Performance
Währung
Anlageregion
Gesetzlicher Fondstyp
Investmentgesellschaft
TER
Rechtsform
Vertriebsland
Verwahrstelle
25.04.2022
Immobilienanlagen - Wichtige Bausteine im Portfoliokontext

Immobilien, auch als "Betongold" bekannt, sind ein wesentlicher Bestandteil jedes Portfolios. Für Anleger sind Fonds eine der wichtigsten Anlageformen für ein finanziell erfolgreiches Engagement in dieser Assetklasse.

Immobilienvermögen

Immobilien stellen Sachwerte dar und können daher als physische, wirtschaftliche Ressource definiert werden, die
direkte Konsummöglichkeiten schafft. Durch diese Eigenschaft sind Sachwerte von Finanzwerten zu unterscheiden, da Finanzwerte erwartete Cashflows generieren, die letztlich Konsumchancen für Anleger bieten können. Grundsätzlich können Immobilienanlagen sowohl direkt (Erwerb von Immobilien oder Immobilienindizes) als auch indirekt (Anlage-
instrumente, die Immobilien erwerben) getätigt werden. Immobilienanlagen lassen sich weiter in festverzinsliche Immobilienanlagen und Aktienanlagen unterteilen.

Darüber hinaus muss zwischen offenen und geschlossenen Immobilienanlagen unterschieden werden. Bei geschlos-
senen Immobilienanlagen spielen Immobilienfonds die zentrale Rolle, da sie Zugang zu Fondsmanagern mit speziellem Wissen bieten. Umgekehrt verlieren die Investoren jedoch die direkte Kontrolle über die Portfolioentscheidungen, ein-
schliesslich der Verkäufe, der Nutzung von Kreditlinien, der Vermietung und der strategischen Portfolioentscheidungen.

Die wichtigsten Formen von Immobilieninvestitionen werden im Folgenden näher beschrieben.

Private-Equity-Immobilienfonds (PERE-Fonds)

PERE-Fonds investieren gebündeltes Anlegerkapital in nicht börsennotierte oder private Immobilien, einschliesslich Syndizierungen und Joint Ventures. Dabei können Investitionen in Eigenkapital und Fremdkapital getätigt werden. Die Anlagestrategien umfassen sowohl die Entwicklung als auch Investitionen in bestehende Immobilien. Die Laufzeit eines PERE-Fonds beträgt in der Regel 7 bis 10 Jahre mit einem Investitionszeitraum von 2 bis 3 Jahren.

Sie bieten Anlegern Zugang zu privaten Immobilien, was sowohl für kleinere institutionelle Anleger, die in Immobilien investieren wollen, als auch für grössere institutionelle Anleger, die sich nicht auf die immobilienspezifischen Risiken einer einzelnen Immobilie beschränken wollen, wichtig ist. 

Allerdings kann die begrenzte Liquidität ein potenzielles Risiko darstellen, da diese Anlagen oft gekauft und bis zur Liquidation gehalten werden. Wie bei einem Private-Equity-Fonds gibt es möglicherweise auch keine detaillierte Ausstiegsstrategie, bevor der Fonds aufgelöst wird.

Die Fondsperformance kann aufgrund der Eigenschaften der zugrunde liegenden Vermögenswerte schwer zu messen sein. Infolgedessen kann es zu Bewertungsunsicherheiten kommen und damit zu einer Situation, in der die Preise aus den Bewertungen später nicht auf dem Markt realisiert werden können.

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds verkaufen Anteilsscheine, um Kapital zu beschaffen und investieren dieses Kapital dann in Immobilienanlagen. Ähnlich wie bei Real Estate Investment Trusts (REITs) erhalten die Anleger mit begrenzten Anlage-
beträgen Zugang zu Immobilienanlagen.
 
Im Allgemeinen geben solche Fonds Anteile auf Anfrage aus oder nehmen sie zurück, sodass die Anleger nach Belieben in den Fonds ein- und aussteigen können. Dies gibt den Anlegern die Möglichkeit, mit mehr Liquidität in die Anlageklasse Immobilien zu investieren, als dies bei den zugrunde liegenden Immobilien möglich ist. 

Offene Immobilienfonds behalten sich jedoch häufig das Recht vor, die Rücknahme von Anteilen durch die Anleger aufzuschieben, um Liquiditätsprobleme zu vermeiden, was zu einem potenziellen Liquiditätsengpass für die Anleger führt, der häufig dann auftritt, wenn ein erheblicher Prozentsatz der Anleger seine Anteile auf einmal zurückgeben möchte. Die zugrundeliegenden Immobilienanlagen können gleichzeitig mit Liquiditätsproblemen konfrontiert sein, sodass es für den Fonds schwierig ist, Vermögenswerte zu liquidieren und Barmittel für die Rücknahme von Anteilen zu generieren.

Fonds, die in REITS investieren, sind in dieser Kategorie zu nennen. Sie unterscheiden sich aber in einigen Punk-ten davon, da sie nur in REITS investieren, die bestimmte Liquiditätsanforderungen erfüllen müssen (ähnlich wie ein Aktienfonds). Die REITS, in die investiert werden soll, werden regelmässig einem Stresstest unterzogen und wie ein Aktienportfolio verwaltet.

Börsengehandelte Immobilienfonds

Geschlossene Immobilien-Publikumsfonds sind börsengehandelte Investmentfonds. Im Gegensatz zu offenen Fonds haben sie eine feste Anzahl von Anteilen im Umlauf. Die Anteile werden dem Publikum angeboten - erstmals im Rahmen eines Initial Public Offerings (IPO). Ein wesentlicher Vorteil dieser Anlageform ist, dass ein geschlossener Fonds keine Liquidität für die Rücknahme von Anteilen vorhalten muss, wie dies bei einem offenen Immobilienfonds der Fall ist. Geschlossene Immobilien-Publikumsfonds sind für Anleger auch liquider, da sie Anteile auf dem Sekundärmarkt ver-
kaufen können.

ETFs sind handelbare Wertpapiere, die im Gegensatz zu einem geschlossenen Immobilienfonds einen bestimmten Index abbilden. Der ETF hält die im Index enthaltenen Vermögenswerte. Diese werden dann an der Börse zu einem Preis gehandelt, der in etwa dem Nettoinventarwert der zugrunde liegenden Vermögenswerte entspricht.

Zusammenfassung und Schlussfolgerung

Immobilieninvestitionen stellen für Anleger attraktive Möglichkeiten dar, die jedoch umfassend verstanden werden müssen. Es ist wichtig, massgeschneiderte Strukturen und anlageklassenspezifische Bedürfnisse für solche komplexen Anlagen zu berücksichtigen und schlanke Konfigurationen einzubeziehen. Es ist auch wichtig, eine flexible Werkbank zu haben, um die Substanz und Stabilität von Immobilienfonds weiter zu stärken. Am Fondsstandort Liechtenstein stehen starke Partner mit dem nötigen Verständnis und langjähriger Expertise zur Verfügung, um die Chancen dieser Anlage-
klasse zu nutzen.


Wolfdieter Schnee
Head of Fund Client & Investment Services
CEO (a.i.) VP Fund Solutions (Liechtenstein) AG